Investissement LMNP

Afin de bénéficier des divers avantages qu’offre le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel, vous souhaitez investir sous le dispositif LMNP. En effet, cet investissement figure parmi les placements sans risque et qui génèrent des revenus non imposables. Si c’est une façon rentable de faire une acquisition dans l’immobilier, tous les biens ne sont pas toutefois concernés. Le statut LMNP nécessite un investissement dans le neuf et dans les résidences de services.
Pour cet article, nous allons essayer de voir les différentes résidences éligibles au dispositif LMNP.

Les résidences de services LMNP

Avant d’entrer dans le vif du sujet, faisons tout d’abord un petit rappel sur ce qu’est une résidence de service. Une résidence de service est un bâtiment qui permet à un locataire d’avoir un logement meublé et des services complémentaires.
Dans la majorité des cas, les résidences de services accueillent une clientèle bien spécifique. Il existe plusieurs types de résidence de services, mais seules 05 d’entre elles rentrent dans le cadre du dispositif LMNP. Il s’agit des :

  • Les Résidences étudiantes
  • Résidences seniors
  • Résidences tourisme et affaires
  • Les EHPAD

A savoir qu’il est aussi possible d’obtenir le statut LMNP via un investissement locatif direct.

Résidences EHPAD

Les établissements d’hébergement pour personnes âgées et dépendantes (EHPAD) figurent parmi les résidences où vous pouvez investir en LMNP. Ces résidences permettent d’accueillir les seniors qui ont besoin d’assistance et de suivi médical 24h/24.
Pour acquérir une chambre dans un EHPAD, vous devez passer par un gestionnaire et c’est d’ailleurs ce dernier qui va gérer la location de votre bien. Il vous versera par la suite un loyer tous les trois mois. L’un des grands avantages de l’investissement LMNP est que, même si votre chambre n’a pas de résident, vous allez continuer à percevoir un loyer.

Résidences seniors

Il s’agit d’un établissement qui permet d’accueillir des personnes âgées. A la différence des EHPAD, les résidents n’ont pas besoin de soins médicaux. Ce sont des séniors qui souhaitent vivre en communauté et habiter dans un lieu adapté à leur âge. Ils demeurent indépendants mais ont accès à certaines prestations (restauration, ménage, etc.)
La gestion d’une chambre en résidence sénior se passe également par un gestionnaire et permet d’avoir tous les avantages fiscaux LMNP.

Résidences étudiantes

Ici, vous faites l’acquisition d’une ou plusieurs chambres dans un bâtiment destiné à accueillir des étudiants. Pour la plupart du temps, ces résidences se situent proches des universités et offrent une facilité d’accès aux divers transports en commun (bus, métro, tram). Les surfaces des chambres sont également de petite taille contrairement aux chambres des autres résidences de services.

Résidences de tourisme et d’affaires

Les logements de tourisme et/ou d’affaires sont des hébergements qui permettent de recevoir des personnes en déplacement professionnel ou encore en vacances. Les services fournis dans ces établissements ressemblent à ce que l’on pourrait trouver dans un hôtel (petit-déjeuner, salle de conférences, ménages, etc.). Cependant, les logements sont entièrement indépendants les uns des autres et tous équipés. Au niveau de la tarification, ils sont bien moins chers qu’une chambre d’hôtel.

Investissement locatif direct

L’acquisition d’un bien immobilier résidentiel vous permet d’acquérir le statut LMNP. Vous pouvez en effet mettre en location une partie de votre résidence principale ou encore la totalité de votre résidence secondaire. Cela rentrera dans le cadre de la location en meublé de tourisme. C’est cette dernière qui permet d’avoir le statut LMNP sous la forme d’un investissement locatif direct.

Attention toutefois, ce ne sont pas tous les biens résidentiels qui sont louables en meublé.  Enfin pour exercer votre activité, vous devez à avoir une autorisation au préalable de la mairie où se trouve votre bien.

Faut-il investir dans le neuf ou dans l’ancien

investir dans le neuf ou dans l’ancien

D’une façon générale, seul l’investissement dans le neuf permet d’investir en LMNP. Mais avec l’évolution du marché, il est désormais possible de faire un investissement dans l’ancien. Les deux options présentent des avantages et des inconvénients. En tant qu’investisseur, vous devez tenir compte de certains facteurs et adapter votre placement en fonction de vos objectifs et de votre situation.

Investir dans le neuf

L’investissement dans le neuf convient mieux au profil d’un investisseur prudent qui n’est pas pressé dans le temps et veut faire un placement sur du long terme. Il va investir dans les villes et les zones en voie de développement.

Les avantages de l’investissement dans le neuf

  • Le logement répond aux nouvelles normes de construction, l’investisseur s’assure de ne pas réaliser des travaux avant plusieurs années
  • Réduction sur les frais de notaire
  • Frais d’intermédiation inclus dans le prix du logement
  • Le bien est acheté auprès d’un professionnel

Les inconvénients de l’investissement dans le neuf :

  • Le prix du m2 est plus cher
  • Si le logement est en VEFA, il faut attendre quelques années avant de pouvoir le louer
  • Seuls les frais de notaire peuvent être déduits du revenu imposable
  • Les plus-values ne sont obtenues qu’après 10 années de détention

Investir dans l’ancien

L’investissement dans l’ancien convient aux investisseurs qui souhaitent acquérir une plus-value plus élevée. Tout comme le neuf, il présente ses avantages et ses inconvénients.

Les avantages de l’investissement dans l’ancien

  • Prix du m2 abordable
  • Possibilité d’optimiser la fiscalité du statut LMNP (imputation des frais de travaux, notaires sur le revenu imposable)
  • Les plus-values peuvent être obtenues rapidement
  • Le bien est directement livré sans délai d’attente

Les inconvénients de l’investissement dans l’ancien

  • Il s’agit d’un marché de niche, il peut être difficile de trouver un bien
  • Frais de notaire plus élevé
  • Le bien n’est pas bien évalué, risque de l’acheter plus cher que son prix réel
  • Possibilité d’effectuer des travaux dans les années qui suivent l’acquisition